Como comprar um Imovel com Segurança

Muitas pessoas sonham com a compra da casa própria, sendo este um doas momentos mais importantes da vida. Ocorre que, diferentemente de quem trabalha na área (imobiliárias, corretores, construtoras, advogados imobiliários), as pessoas não compram imóveis todos os dias e não tem experiência na área.

Como a compra de um imóvel geralmente envolve valores altos, é necessário atentar-se ao máximo de detalhes para evitar que o sonho vire pesadelo. Consulte sempre um Advogado Especializado para que seja assessorado sobre uma transação imobiliária segura – As vezes é melhor perder uma “oportunidade” do que perder dinheiro.

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Advogado contrato de compra e venda de imóvel

Como comprar um Imovel com Segurança – Abaixo algumas dicas que devem ser verificadas antes de comprar a casa própria.

Defina que tipo de imóvel: O primeiro passo na compra da casa própria é definir qual o tipo de imóvel você pretende comprar, se é uma casa de bairro ou um imóvel (casa ou apartamento) em condomínio. Casas em bairros, podem ter problemas relacionados à barulho, segurança, enchente, etc.

Faça uma pesquisa sobre notícias em jornais locais e junto à vizinhos e comercio – não acredite somente no vendedor, corretora ou imobiliária – estes têm interesse e, muitas vezes, quando receberem sua comissão, nunca mais lhe atenderão.

Casas e Apartamentos em Condomínio: Tem mais segurança que casas de bairro, porém as despesas das taxas condominiais devem ser analisadas com cuidado no orçamento.

As casas e Apartamentos em condomínio também podem ter problemas relacionados à barulho, seja da vizinhança (pancadões, avenida, fábrica, etc) ou vizinhos do lado ou de cima.

Faça uma pesquisa junto à vizinhos e leia o livro de reclamações (solicite ao síndico) para verificar se existem vizinhos barulhentos. É importante escolher o tipo de imóvel que pretende comprar, ou seja, se será usado, novo ou na planta.

No caso do imóvel usado deve se analisar o estado do imóvel e fazer uma vistoria bem detalhada, de preferência com alguém experiente (pedreiro), pois dependendo das condições, os gastos e reparos podem ser elevados e o valor da reforma deve ser considerada no custo total da compra.

Já o imóvel na planta traz alguns gastos logo de início, pois as construtoras entregam o imóvel no contrapiso, tendo o adquirente gastos com pisos, azulejo, móveis, etc.

Da mesma maneira, deve ser feito, antes de receber o imóvel (nas chaves) uma vistoria detalhada, de preferência com alguém experiente (pedreiro), principalmente para analisar defeitos, entupimentos (restos de construção nos canos) e desalinhamento de parede, piso, janelas (que podem representar gastos extras) – não assine o termo de vistoria antes de garantir que o imóvel está sem defeitos.

Precisa de advogado para fazer contrato de compra e venda?

Saiba com quem se está fazendo o negócio. Para imóveis na planta, é importante pesquisar sobre a construtora, a reputação, se a mesma tem muitas reclamações ou muitas ações por atraso ou não entrega do imóvel.

Faça pesquisas na internet, em sites de reclamações e no site do tribunal de justiça do Estado – caso encontre muitos problemas, procure construtoras menos complicadas.

Para imóvel usado, é importantíssimo, além de pesquisar a reputação da imobiliária e do corretor (pesquisa na internet), fazer uma pesquisa detalhada sobre o imóvel e sobre os proprietários.

Comprar imovel com segurança

Diariamente clientes nos procuram com problemas na compra de imóveis usados, como por exemplo:

• Venda do mesmo imóvel para diversas pessoas, através de falsificação de documentação dos proprietários, de certidões e inclusive falsificação de matrículas.
• Venda de imóvel por pessoa que não é proprietário: Fraudadores alugam um imóvel, falsificam a documentação dos proprietários e vendem aquele imóvel como se fosse deles.
• Venda de imóvel com dívidas: Quando não é realizada a pesquisa detalhada, pode se adquirir imóvel onde os donos (ou suas empresas) tem dívidas e, os credores pedem a penhora dos imóveis para cobrir o crédito. Muitas pessoas vendem estes imóveis a preços baratos para tentar fraudar a execução, ficando o comprador, muitas vezes sem o imóvel e sem o dinheiro.

Veja alguns casos de fraudes na venda de imóveis:

VENDA DE CASA QUE JÁ TINHA DONO

DONOS DE IMOBILIÁRIAS DÃO GOLPE E SOMEM

CORRETORA DE IMÓVEIS QUE APLICAVA GOLPES

CASAL PERDE ECONOMIAS COM GOLPE DA CASA PRÓPRIA

Estelionatos na Venda de Imóveis Estelionato.

Veja algumas decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre estelionatos na Venda de Imóveis

Venda do mesmo imóvel para pessoas diferentes. Prova segura. Torpeza bilateral. No caso concreto dos autos, Contrato de Gaveta Irrelevante. Dolo Caracterizado. Condenação Mantida. https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/477815799/apelacao-apl-35707820158260483-sp-0003570-7820158260483/inteiro-teor-477815819

APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro. Imóvel CDHU. Terceira que vendeu o imóvel duas vezes para pessoas diferentes (embargante e embargada). Prova nos autos que confirmam o conhecimento da venda para pessoas diferentes. https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1114285101/apelacao-civel-ac-10033566020188260323-sp-1003356-6020188260323

NUNCA ACREDITE EM PAPO DE CORRETOR OU DE IMOBILIÁRIAS

Nunca acredite em contratos e certidões de imobiliárias, corretores ou de proprietários, pois estas pessoas são partes interessadas (ou na comissão ou na venda) e não irão se preocupar se você irá ou não perder dinheiro e ter dores de cabeça no futuro – o importante para elas é receber seu suado dinheiro.

Mesmo que existam Imobiliárias e Corretores muito honestos (a grande maioria), sempre desconfie e faça a contra-prova, solicitando você mesmo a documentação, evitando cair no golpe da documentação falsificada..

Para se precaver, contrate um advogado especialista em Direito Imobiliário, totalmente independente da transação (muitas vezes o interessado está emocionalmente envolvido e não enxerga as armadilhas) que irá, a partir da documentação, analisar a situação do imóvel e dos proprietários.

É necessário solicitar, de forma independente (não deixar o proprietário ou corretor obter – sob pena de falsificação destes) os seguintes documentos e certidões:

1. Certidão atualizada da matrícula do imóvel (solicite na http://www.arisp.com.br/) constando o registro em nome dos VENDEDORES, com negativa de ônus e alienações, bem como Termo de Quitação de Financiamento outorgado pelo Banco (caso tenha sido financiado);
2. Capa do imposto predial do exercício em vigência, declaração de inexistência de débito, com as prestações vencidas devidamente quitadas;
3. Certidão negativa de débitos municipais (certidão negativa de tributos imobiliários), referente aos tributos incidentes sobre o imóvel;
4. Declaração de inexistência de débitos condominiais assinada pelo Síndico do Condomínio, com firma reconhecida, acompanhada da cópia da Assembleia que o elegeu;
5. Certidão conjunta de negativa de débitos relativos a tributos federais e a dívida ativa da União (“CDA”), expedida pela Receita Federal;
6. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
7. Certidão negativa do distribuidor da Justiça Federal (ações cíveis, criminais e executivos fiscais federais);
8. Certidão negativa do distribuidor da Justiça do Trabalho;
9. Certidão negativa do distribuidor da Justiça Estadual, referente a ações cíveis, de família, falência, concordata, recuperação judicial, inventários e arrolamentos;
10. Certidão negativa do distribuidor da Justiça Estadual, referente aos executivos fiscais (municipais e estaduais);
11. Certidões negativas dos Cartórios de Protestos (pelo prazo de 05 anos);
12. Cópia dos documentos pessoais (RG e CPF);
13. Comprovante de residência;
14. Certidão de Casamento atualizada (se os proprietários forem casados ou divorciados – com a devida averbação do divórcio).

Como comprar um Imovel com Segurança – consulte um Especialista

Além das precauções, outras dicas importantes:

Controle dos gastos: Não deixe a emoção dominar pois – financiamento e despesas podem transformar o sonho em pesadelo. Faça um planejamento para a aquisição de seu imóvel, incluindo o financiamento e gastos com reforma (Nunca comprometer mais do que 30% dos seus rendimentos familiares mensais com dívidas, incluindo gastos com reforma). Caso não tenha condições, fique no aluguel por mais um tempo até juntar a entrada e a reserva necessária.

Contrato de Compra e Venda: Contrate um Advogado especialista em Direito Imobiliário para confeccionar ou para analisar atentamente todas as cláusulas do contrato.

Muitas pessoas querem economizar com os honorários desse profissional no momento da compra mas gastam muito mais depois, caso ocorram problemas com o imóvel.

É de extrema importância a confecção de um contrato equilibrado, com clausulas protetivas e penalidades para ambas as partes (não somente para o comprador, como são os contratos feitos por imobiliárias, proprietários ou construtoras).

Após a assinatura de um contrato sem as devidas análises, a onerosidade pode se tornar excessiva e, pedir a nulidade ou a rescisão do contrato em juízo pode demorar meses ou anos, sem garantia de que terá êxito.

A precaução é a palavra mais importante na aquisição de um imóvel, ou seja, invista tempo e dinheiro antes de adquirir, contratando a assessoria de profissionais experientes (Advogados, pedreiros, arquitetos, etc) pois, após a assinatura do contrato, geralmente os gastos com uma ação, manutenção ou reforma ficam bem mais caros.

Negocie muito antes: Não deixe a emoção te levar – muitas pessoas ficam encantadas com o imóvel decorado (apartamento ou casa na planta) ou por encontrar o imóvel no prédio, bairro e região que queria e acabam não negociando valores, fechando contrato na primeira proposta – dicas – Como comprar um Imovel com Segurança.

Todo imóvel seja novo ou usado tem uma certa “gordura”, ou seja, tem uma certa margem de negociação.

Não demonstre muito interesse na frente do proprietário ou de corretores, peça informações, solicite a minuta do contrato, peça os contatos e diga que entrará em contato em breve.

Faça pesquisas sobre o valor do metro quadrado na região, bairro ou naquele condomínio para verificar se está pagando um valor justo – Como comprar um Imovel com Segurança.

Negocie os valores do imóvel e a taxa de corretagem. Apesar de ser um direito do corretor receber pelos serviços prestados, é possível negociar o valor da comissão que não obrigatoriamente tem que ser os famosos 6%.

Após negociar o valor do imóvel, da corretagem (pedindo um bom desconto), deixe claro como será a forma de pagamento, tanto do imóvel, quanto da corretagem.

Procure inserir na proposta o menor valor de sinal possível (entre 1% a 3% do imóvel) até obter toda a documentação e certidões dos imóveis e dos proprietários.

Na confecção do contrato, pague o menor valor possível nas parcelas intermediárias, deixando, se possível, até 90%, no momento da assinatura da escritura e entrega das chaves ( Como comprar um Imovel com Segurança) .

Estabeleça no contrato como será feito o pagamento, deixando claro como será o sinal (o menor valor possível antes da entrega da documentação, parcelas intermediárias, uso ou não de financiamento bancário e do FGTS, deixando bem claro as condições e datas de pagamento, principalmente quando se trata de financiamento e resgate do FGTS, pode ocorrer demora e assim, não aceite cláusulas de multa para parcelas relacionadas à FGTS ou financiamento que não dependem de você (exceto na obtenção e entrega da documentação. Muitas pessoas se empolgam e pagam valores relevantes antes de receber a documentação ou de receber as chaves e, quando ocorrem problemas, tem maior dificuldade e prejuízos para cancelar a transação e fazer a rescisão contratual – consulte – Como comprar um Imovel com Segurança.

Cuidado com as parcelas do financiamento: Faça uma programação de longo prazo em caso de financiamento, inclusive analisando os índices aplicados, como por exemplo no caso dos imóveis na planta, desde a assinatura do contrato, até as chaves, as parcelas são corrigidas mensalmente pelo índice Nacional de Custo de Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

Após a entrega, muitas vezes é corrigido pelo IGPM ou IPCA que, em épocas de inflação (como ocorreu em 2020) podem trazer um aumento significativo, seja no saldo devedor, seja no valor da parcela, tornando impraticável continuar os pagamentos – Como comprar um Imovel com Segurança.

Faça uma Reserva Financeira: Além dos gastos com sinal e valor do imóvel, faça uma reserva financeira para arcar com as despesas de impostos (ITBI é 4% do valor do imóvel), taxas de transferências (em média 1% do valor do imóvel no cartório de registro civil), taxas de encargos bancários (seguros e taxas de administração de contrato), reformas etc.

Registre logo a escritura em cartório: Existe uma frase no mercado imobiliário que diz “só é dono quem registra”, ou seja, não demore para realizar o registro do contrato, pré notação na matrícula do imóvel.

A frase é muito sábia, visto que, muitas pessoas, por confiar, acabam demorando para realizar o registro e podem ter problemas futuros – Como comprar um Imovel com Segurança.

A Maioria das pessoas compra um imóvel durante a vida toda e, em razão disso, não tem experiência, ficando suscetível a gastos extras, armadilhas e golpes.

Advogado especialista em contrato de compra e venda

Invista – sim, a palavra certa não é gaste, mas sim invista na assessoria de profissionais como Advogados, Engenheiros e Arquitetos – algumas economias podem trazer despesas incalculáveis.

Consulte sempre um Advogado Especialista em Direito Imobiliário para lhe assessorar na análise de documentos, confecção e análise de contratos e na melhor forma de pagamento e registro junto ao cartório de imóveis. Dúvidas, consulte um Advogado imobiliário Online:

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Como comprar um Imovel com Segurança – Consulte sempre um Especialista.