Atraso entrega imovel dano moral

Juizes entendem pela condenação por Danos morais pelo Atraso na entrega do imóvel. Jurisprudencia explicita que os autores enfrentaram problemas que ultrapassaram o mero aborrecimento do quotidiano, lhes causando dano extrapatrimonial pois comprovaram o pagamento correspondente à entrada do preço (R$ 137.200,00) e mais uma parcela de R$ 94.936,03 ajustando que o saldo seria adimplido com a contratação de inanciamento habitacional, com a expectativa de adquirir um imóvel, que resultou frustrada ante o descumprimento contratual por parte da ré, que não entregou a unidade no prazo convencionado. Saiba mais.

apelaÇÃO CÍVEL. promessa de compra e venda. empreendimento imobiliário. prazo de entrega do imóvel. atraso na obra. MULTA. indenização. pagamento de aluguéis. possibilidade. Atraso entrega imovel dano moral – DANO MORAL CONFIGURADO.

Atraso na entrega do imóvel. Mora da ré configurada entre o fim do prazo de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves, quando os promitentes-compradores puderam utilizar o bem. Aplicação da multa prevista no contrato, nos moldes em que redigida. Não consideração da escassez de mão de obra e ocorrência de chuvas como caso fortuito ou força maior. Atraso entrega imovel dano moral

Devida indenização pela promitente vendedora pelo período em que o promitente comprador deixou de usufruir o bem em razão do atraso na entrega da obra, na forma de pagamento de aluguéis. Atraso entrega imovel dano moral

APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. Atraso entrega imovel dano moral

Apelação Cível	Décima Sétima Câmara Cível
Nº 70051463776	Comarca de Porto Alegre
BREP DHZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA	APELANTE
EDUARDO PEREIRA PRESTEFELIPPE	APELADO
CRISTINA FONINI AMARAL PRESTEFELIPPE	APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos. Atraso entrega imovel dano moral

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao apelo.

Custas na forma da lei.Atraso entrega imovel dano moral

Participaram do julgamento, além da signatária, os eminentes Senhores Des. Gelson Rolim Stocker (Presidente e Revisor) e Des. Luiz Renato Alves da Silva.

Porto Alegre, 22 de novembro de 2012.

DES.ª LIÉGE PURICELLI PIRES,

Relatora.

RELATÓRIO

Des.ª Liége Puricelli Pires (RELATORA)

A fim de evitar tautologia, utilizo o relatório da sentença das fls. 369-375:

“EDUARDO PEREIRA PRESTEFELIPPE E CRISTINA FONINI AMARAL PRESTEFELIPPE ajuizaram ação de cobrança de multa contratual c/c indenizatória por danos materiais e morais contra BREP DHZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando que celebraram contrato particular de promessa de compra e venda, por meio do qual a requerida comprometeu-se a vender aos autores a unidade residencial de nº170, a ser construída no Condomínio Atmosfera Eco Clube, pelo valor total de R$ 307.200,00. Aduzem que a previsão de entrega era para janeiro/2010, havendo tolerância de 180 dias. Pagaram uma entrada no valor de R$ 137.200,00, no ato, e mais uma parcela no valor de R$ 94.936,03 (em 04.01.2009), ajustando que o saldo (no valor de R$ 84.387,58) seria adimplido com a contratação de financiamento habitacional/FGTS. Afirmam que a requerida não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, que só foi entregue com mais de um ano de atraso. Argumentam que em 16.11.2009 a requerida encaminhou notificação comunicando a reprogramação dos prazos de construção para abril/2010, já atingido o prazo de tolerância, mas que o habite-se do referido imóvel só foi expedido somente no dia 20.01.2011, sendo a vistoria do imóvel realizado apenas em 08.02.2011. Ressaltam que para a entrega do imóvel, embora não concordassem com o conteúdo, precisaram assinar um termo redigido pela requerida. Afirmam que desde 2007 residiamem imóvel alugado e que o atrasou da obra levou os autores a arcarem com despesas locatícias e taxas condominiais por período maior do que o programado. Mencionam que a requerida atribuiu o atraso da obra a eventos de caso fortuito ou força maior. Requereram a condenação da requerida ao pagamento da multa moratória no valor de R$ 16.601,02, devidamente atualizada, bem como reparação pelos danos materiais no valor de R$ 31.809,22, além de danos morais gerados com a frustração das expectativas do casalem residir na casa nova, além do desgaste e angústia gerada pela incerteza do cumprimento do contrato. Pugnaram pela inversão do ônus da prova. Colacionaram documentos (fls. 16/92). Atraso entrega imovel dano moral

Citada, a ré sustentou, em contestação (fls. 98/126), preliminarmente, carência da ação no que diz respeito à pretensão revisional das cláusulas contratuais, requerendo a extinção do feito, sem resolução do mérito. Em relação ao mérito, afirmou que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em virtude do excesso e acúmulo de chuvas no período da construção e bem assim pela falta de materiais e de mão-de-obra no mesmo período. Referiu que o condomínio Atmosfera Eco Clube é uma obra horizontal, onde os casos de condições climáticas desfavoráveis são mais impactantes do que no andamento de obras verticais (edifícios). Assim, a finalização da obra em tempo hábil decorreu de caso fortuito. Outro fator que teria contribuído para atraso na conclusão da obra foi a falta de recursos humanos e a falta de materiais em razão do chamado “boom” do mercado imobiliário, o que caracterizaria força maior. Mencionou que sempre agiu com boa-fé e transparência, pois sempre informou aos compradores das casas o motivo do atraso por meio de e-mails e informativos. Relatou que o Habite-se da residência do requerido já foi expedido desde 13.01.2011. Mencionou a inexistência de abusividade que ensejem revisão, nulidade ou modificação das cláusulas contratuais. Alegou que o demandado não sofreu prejuízo, na medida em que o imóvel está altamente valorizado. Impugnou o cálculo do valor da multa pretendida, tendo em conta a cláusula expressa prevendo prazo de tolerância de 180 dias pela entrega do imóvel. Rechaçou o pedido de pagamento de aluguéis no período postulado, impugnando documentos juntados pelos autores. Também contestou a ocorrência de danos morais. Postulou a improcedência da ação e, subsidiariamente, em caso de condenação de multa e/ou indenizações, seja concedida a compensação dos valores que o autor deixou de desembolsar a título de condomínio, IPTU e prestação de financiamento imobiliário do imóvel adquirido. Juntou documentos (128/294). Acostado pela requerida memória de cálculo referente ao cômputo da multa nos moldes do contrato, em caso desta ser considerada como devida (fl. 295/296). Atraso entrega imovel dano moral

Houve réplica (fls. 298/97).

Intimadas, ambas as partes informaram o interesse na produção de prova oral, apresentando rol de testemunhas (fls. 303 e 304).

Designada audiência de instrução e julgamento (fl. 305), sobreveio complementação do rol de testemunhas pela parte autora (fls. 306/307), que restou acolhida (fl. 308).

Diante da comprovação de que foi designada anteriormente audiência em outro juízo na mesma data, a solenidade restou transferida (fl. 316).

Realizada audiência de instrução e julgamento (fls. 327/335), inexitosa proposta de acordo e colhidos os depoimentos das testemunhas, as partes manifestaram-seem debates. Nasequência, os autores acostaram aos autos cópias de sentenças proferidas em casos semelhantes (fls. 336/368). Atraso entrega imovel dano moral

Sobreveio sentença de parcial procedência da ação para: a) condenar a ré a pagar aos autores multa pelo atraso na entrega da obra, nos seguintes percentuais, a serem aplicados por mês de atraso, sobre os valores até então pagos pelos autores (comprovados às fls. 36 e 39/40), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, desde a data do respectivo pagamento: 0,5% ao mês de no período de agosto/2010 e setembro/2010; e 1% ao mês no período de outubro/2010 até fevereiro/2011. Sobre os valores da condenação a título de multa incidirá ainda juros moratórios de 1% ao mês, a contar de agosto/2010 (data a partir da qual a multa deveria ter sido paga); b) condenar a ré a pagar aos autores, a título de danos materiais, os valores despendidos a título de aluguel e encargos da locação, no período de fevereiro de 2010 até março de 2011 (documentos de fls. 65, 66, 67, 68, 70, 71, 73, 74, 75, 76 e 77), e que deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M, a contar de cada pagamento e acrescido de juros moratórios de 1%, a contar da citação; c) condenar a ré a pagar aos autores uma indenização por dano moral – extrapatrimonial – no valor de R$ 12.000,00, corrigido monetariamente pelo IGP-M, a contar da publicação da sentença (Súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora a contar de fevereiro de2010. A ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios ao patrono dos autores, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação imputada a cada qual.

A seguir, a ré opôs embargos de declaração que restaram desacolhidos. Atraso entrega imovel dano moral

Irresignada, apelou a ré (fls. 385-425), arguindo preliminares de violação ao ato jurídico perfeito, ausência de exame da contradição apontada nos embargos de declaração e sentença ultra petita. No mérito, argumentou a inexistência de mora em função da data do habite-se e do prazo de 80 dias de tolerância, o acontecimento de caso fortuito e de força maior, excludentes da responsabilização civil e previsão contratual de atrasos decorrentes de motivos de caso fortuito e força maior. Sustenta a inexistência de dano moral e inexistência de prova dos alegados prejuízos moral e material. Salienta a valorização do imóvel e a vantagem econômica obtida pelos apelados, postulando pela compensação dos valores que o autor deixou de desembolsar. Nestes termos, requer o provimento do recurso.

Apresentadas as contrarrazões, vieram os autos à consideração desta Corte.

Registro que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552 do CPC, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

Des.ª Liége Puricelli Pires (RELATORA)

Conheço do recurso, pois presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Passo ao exame das preliminares levantadas nas razões de apelo.

Carência de ação por impossibilidade de revisão contratual

Alega a apelante que a pretensão dos apelados contém cunho revisional e modificativo do contrato entabulado entre as partes.

Sem razão.

Ao contrário do afirmado pela apelante, a pretensão não diz respeito à revisão de cláusulas, mas na aplicação do contrato, mormente quanto à multa prevista nas cláusulas 9.1.1 e 9.1.2., e indenização pelos prejuízos que tiveram por conta do descumprimento do contrato. É o que se vê claramente dos pedidos da inicial, fl. 12, que ora transcrevo:

c) Condenar a ré ao:

c.1 – pagamento da multa moratória no valor de R$ 16.601,02 (dezesseis mil, seiscentos e dois reais e dois centavos), atualizados até a data do efetivo pagamento;

c.2 – pagamento dos danos materiais experimentados pelos requerentes, no valor de R$ 31.809,22 (trinta e um mil, oitocentos e oito reais e vinte e dois centavos), atualizados até a data da condenação;

c.3 – pagamento de indenização por danos morais sofridos pelos autores, em valor a ser arbitrado por este juízo;

Ausente pedido de revisão, e não ocorrendo modificação no contrato, não há falar em contradição na sentença a justificar o acolhimento dos embargos de declaração opostos pelo ora apelante.

Rejeito a preliminar.

Sentença ultra petita

Alega a recorrente que a sentença deve ser declarada ultra petita, e, por conseguinte, afastada a condenação de todo e qualquer comando judicial que importe em condenação, quer seja de multa, quer seja de juros ou danos materiais no período de carência reconhecido pelos apelados.

Afasto a alegação. Da leitura da sentença “a quo” vê-se que o magistrado descontou os dias de carência expressamente pactuados em relação à multa. Disse o magistrado:

O prazo inicial reconhecido pelo réu para compto da multa está correto, já que, se a obra deveria ter sido concluída em janeiro/2010, descontados os 180 dias de tolerância expressamente pactuados, tem-se que a multa passa a incidir a partir de agosto/2010, mas o prazo final de incidência não deve ser janeiro, mas sim fevereiro de 2011, já que a entrega efetiva do imóvel, somente se deu no referido mês, após vistoria, conforme termos de recebimento de fl. 83.

Igualmente em relação aos danos materiais o magistrado assim decidiu:

Por outro lado, não colhe a impugnação do réu quanto ao pedido de ressarcimento dos aluguéis relativos á junho e julho de 2010, por evidente que nesse período o réu já estavaem mora na entregada obra, desimportando o prazo de tolerância que só tem relevância para fins de cálculo da multa contratual, não para apuração dos prejuízos que o autor teve com o atraso no recebimento da sua unidade habitacional.

Rejeito, pois, as preliminares.

No mérito, adianto que não merece provimento o recurso.

As partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda em 14 de julho de 2008, por meio do qual a ré comprometeu-se a vender aos autores a unidade residencial de nº 170 do Condomínio Atmosfera Eco Clube, pelo valor total de R$ 307.200,00. A previsão de entrega da obra era para janeiro de 2010, havendo tolerância de 180. De acordo com a inicial, a requerida não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, que só foi entregue com mais de um ano de atraso.

Com efeito, no caso concreto, a mora contratual decorreu de fatos imputáveis exclusivamente à ora apelante, devendo indenizar os autores pelos prejuízos sofridos, bem como em relação à multa.

Tendo em vista a circunstância de a sentença, da lavra do Dr. Ricardo Pipi Schmidt ter abordado com percuciência o âmbito da lide posta em juízo, inclusive com análise detalhada da prova colhida nos autos, peço vênia para adotar os fundamentos da decisão como razão de decidir do presente julgado, até em atenção à garantia fundamental da celeridade jurisdicional, estabelecida no art. 5º, LXXVIII, da CRFB/88:

Incontroverso que as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda em 14 de julho de 2008, o qual previa a obrigação da ré de entregar aos autores o imóvel correspondente a unidade residencial nº170, aser construída no Condomínio Atmosfera Eco Clube, até janeiro/2010.

Incontroverso também que o prazo contratual não foi respeitado, sendo o autor imitido na posse do referido imóvel somente em fevereiro de 2011, ou seja, mais de 12 meses após o prazo avençado.

Afirma, a requerida, que a demora para a entrega do imóvel se deu por fatos alheios à sua vontade, caracterizadores da situação de caso fortuito e força maior, decorrentes do excesso de chuvas ocorridas no período da construção e carência de material e mão-de-obra para conclusão do empreendimento.

Entretanto, apesar dos dados estatísticos e reportagens juntadas nas fls. 158/162, entendo que o evento climático chuvoso não desbordou da normalidade, a ponto de caracterizar caso fortuito, até porque, é sabido, empresas de construção civil, notadamente as de grande porte, como é o caso da ré, devem estar preparadas e estruturadas para enfrentar esse tipo de situação, risco da atividade que exploram.

Também a singela alegação de que o atraso decorreu de mão-de-obra e materiais, em razão do “boom” do mercado imobiliário, evidentemente não calha. As reportagens e documentos oriundos do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul – Sinduscon/RS – acostados pela requerida nas fls. 145/156, são genéricos e incapazes de isentar a ré de sua responsabilidade em relação ao empreendimento em questão, cuja realização exigia planejamento e programação mais adequados, ainda mais tendo em conta a dimensão do projeto, que envolvia centenas de famílias e milhares de pessoas, a exigir mais responsabilidade e antevisão de mercado na efetivação da obra.

De fato, ao comprometer-se com empreendimento de tal envergadura, a requerida deve estar ciente das condições em que se encontra o mercado, não podendo agora repassar ao consumidor final, a quem vendeu o sonho da casa própria em determinado prazo, o ônus pela falta de correto planejamento do que se propôs a empreender.

Aqui vale ressaltar a lição de Sérgio Cavalieri Filho, para quem o Código esposou a teoria do risco do empreendimento, de forma que todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens ou serviços fornecidos, independentemente de culpa. Este dever é imanente ao dever de obediência às normas técnicas e de segurança, bem como aos critérios de lealdade, quer perante os bens e serviços ofertados, quer perante os destinatários dessas ofertas.1

Portanto, não há como afastar a responsabilidade do réu pelo atraso na entrega do imóvel aos autores, prevista para ocorrer em janeiro/2010 (item 3 do quadro resumo do contrato – fl.16 – c/c cláusula 9.1).

É certo – os próprios autores reconhecem – que o contrato previa, na sua cláusula 9.1.1 (fl.25), a possibilidade de prorrogação desse prazo em 180 dias, com o que o prazo fatal seria julho/2010.

Ocorre que, mesmo computando tal prazo de tolerância, o atraso se verificou, já que somente em janeiro de 2011 (um ano após o previsto) é que o “habite-se” foi, de fato, emitido (fl. 79 e 81), sendo o imóvel efetivamente recebido pelos autores em 18.02.2011, após vistoria realizada (fl. 83).

Logo, no caso concreto, a partir da análise do conjunto probatório, vislumbro que a mora contratual decorreu de fatos imputáveis exclusivamente à parte ré, razão pela qual imperioso o dever de indenizar pelos prejuízos sofridos, bem como em relação à multa estipulada em caso de atraso.

A propósito Arnaldo Rizzardo, ao discorrer sobre finalidades da cláusula penal, (Direito das Obrigações, 3.ed, Rio de Janeiro, Forense, 2007, pág 538), assim explica:

“Não resta dúvidas de que duas as finalidades básicas: compelir ao cumprimento e composição do prejuízo pela mora ou omissão em atender o convencionado.

A função coercitiva é, realmente, a mais importante, apesar das tendências em salientar o caráter reparatório ou compensatório. Sempre predominou esta finalidade, eis que interessa sobretudo ao credor ver atendido o seu crédito, pelo tempo, modo e valor firmados. Possui força intimidativa, induzindo o devedor a satisfazer aquilo a que se comprometeu. Temendo que será obrigado a pagar soma bem superior àquela consignada no contrato, haverá maior empenho e cuidado para o devido cumprimento.”

(…)

Assim, considerando a conduta da ré, que ensejou sem sombra de dúvida prejuízos à autora, estão presentes os requisitos necessários à caracterização do dever de indenizar, quais sejam, conduta do agente e seu nexo com o dano experimentado.

A cláusula 9.1.1 do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (fl. 25) estabelece que o atraso na conclusão das obras, se superior a 180 dias, dá direito ao comprador, ora requerentes, à cobrança de uma multa de 0,5% ao mês de atraso sobre os valores já pagos, devidamente corrigidos na forma estabelecida no contrato. E a cláusula 9.1.2, refere que, se ultrapassado o prazo de 240 dias de atraso, a multa passará a ser de 1% ao mês.

Diante de tal previsão contratual, o próprio réu apresentou memória de cálculo em que apura a multa devida no período compreendido entre agosto/2010 a janeiro/2011 (fls. 295/296).

Conclui-se, pois, ser devida a multa previstas nas cláusulas contratuais de nº 9.1.1 e 9.1.2 (fl. 25), no período de agosto/2010 a fevereiro/2011. Assim, deverá a ré arcar com a multa de 0,5% nos meses de agosto/2010 e setembro/2010 e, a partir de outubro/2010 até fevereiro/2011 no percentual de 1% ao mês de atraso sobre os valores até então já pagos (fls. 36 e 39/40), devidamente corrigidos até a data da efetiva entrega das chaves (fl. 83), bem como juros moratórios de 1% ao mês, desde a data em que a chave deveria ter sido entregue, ou seja, desde janeiro de 2010 (fl. 25), data em que verificada a mora.

No tocante aos danos materiais, assiste razão aos autores quando pretendem exigir os aluguéis que tiveram que pagar no período do atraso na entrega da sua unidade habitacional.

Isso porque, em virtude do atraso na entrega do imóvel, os autores tiveram de manter-se pagando aluguéis após a data contratualmente ajustada para recebimento da sua casa, conforme comprovantes juntados às fls.65 a77).

A ré impugna o pretenso ressarcimento dos aluguéis no período de fevereiro/2011 a junho/2011 (fls. 67, 68, 69 e 72), porque corresponderia a período subsequente à entrega do imóvel, e no período de junho a julho/2010, porque estaria coberto pelo prazo de tolerância.

Tem razão em parte. É que, tendo os autores confessadamente recebido o imóvel em fevereiro de 2011, só se justifica o pedido de ressarcimento dos aluguéis pagos até março de 2011, tendo em conta que o prazo mínimo de um mês de antecedência que o locatário deve observar quando rescinde o pacto locatício, prazo no qual deverá deixar o imóvel em condições de devolução ao proprietário, o que supõe pintura e conserto.

Assim, razoável estabelecer que até março de 2011 os autores despenderam aluguéis por culpa da ré, em razão do atraso na entrega da sua unidade habitacional.

Por outro lado, não colhe a impugnação do réu quanto ao pedido de ressarcimento dos aluguéis relativos á junho e julho de 2010, por evidente que nesse período o réu já estava em mora na entrega da obra, desimportando o prazo de tolerância que só tem relevância para fins de cálculo da multa contratual, não para apuração dos prejuízos que o autor teve com o atraso no recebimento da sua unidade habitacional.

Assim, impõe-se reconhecer o direito dos autores de serem ressarcidos dos valores despendidos a título de aluguel e encargos da locação, no período de fevereiro de 2010 até março/2011 (documentos de fls. 65, 66, 67, 68, 70, 71, 73, 74, 75, 76 e 77), e que deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M, a contar de cada pagamento e acrescido de juros moratórios de 1%, a contar da citação.

1 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 7º ed., rev. e ampl. – São Paulo: Atlas, 2007, p. 459/460.

Quanto à indenização por danos morais, igualmente vai mantida a sentença por seus próprios fundamentos.

Destarte, considerando os fatos narrados, evidente que os autores enfrentaram problemas que ultrapassaram o mero aborrecimento do quotidiano, lhes causando dano extrapatrimonial. Os autores comprovaram o pagamento correspondente à entrada do preço (R$ 137.200,00) e mais uma parcela de R$ 94.936,03 ajustando que o saldo seria adimplido com a contratação de inanciamento habitacional, com a expectativa de adquirir um imóvel, que resultou frustrada ante o descumprimento contratual por parte da ré, que não entregou a unidade no prazo convencionado. Por tal razão, deve agora a ré indenizar os demandantes pelos danos morais que causou.

Por fim, eventual valorização do bem prometido à venda não tem relação com as cláusulas ajustadas ao início, nada havendo no contrato nesse sentido. Ademais, as cláusulas analisadas dizem com a entrega do bem, e não com seu preço, de forma que fica ainda mais desarrazoada a alegação da apelante de que a valorização do imóvel e a vantagem econômica não foi considerada pela instância originária.

Por fim, e apenas para que não seja reiterada qualquer alegação de omissão em sede de embargos de declaração, sob pena inclusive de incidência de multa, dou por prequestionados os dispositivos mencionados pela ora apelante.

Com tais considerações, nego provimento ao apelo.

É como voto.

Des. Gelson Rolim Stocker (PRESIDENTE E REVISOR) – De acordo com o(a) Relator(a).

Des. Luiz Renato Alves da Silva – De acordo com o(a) Relator(a).

DES. GELSON ROLIM STOCKER – Presidente – Apelação Cível nº 70051463776, Comarca de Porto Alegre: “À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO APELO.”

Julgador(a) de 1º Grau: RICARDO PIPPI SCHMIDT

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